О реформе в долевом строительстве

Правительство РФ собирается провести реформу долевого строительства — к 2020 году в целях защиты дольщиков планируется полностью отказаться от продаж недвижимости на ранних стадиях стройки. Оставшееся время объявлено переходным периодом, в течение которого застройщики и граждане будут учиться взаимодействовать с банками в рамках трехсторонних договоров. Какие трудности ожидают застройщиков при получении банковских гарантий, каким образом нововведения защитят дольщиков и изменят рынок долевого участия в строительстве жилья?

Долевое строительство могут запретить

24 июля, состоялось заседание Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Выступавший на нем вице-премьер Игорь Шувалов говорил о грядущем изменении механизма покупки жилья с помощью участия в долевом строительстве. Инициатива разработать изменения в соответствующий закон принадлежит губернатору Московской области Андрею Воробьеву. Для этого при Министерстве строительства и ЖКХ создадут рабочую группу, в которую также пригласят и ряд крупных банков, указано на сайте Минстроя. По словам вице-премьера, изменения будут приняты уже осенью.

От института покупки жилья с помощью участия в долевом строительстве планируется отказаться к 2020 году, а грядущие четыре года могут быть объявлены так называемым «переходным периодом», в течение которого начнут действовать новые схемы — трехсторонний договор банка, покупателей и застройщика и банковская гарантия, которую последний должен будет получить для покрытия финансовых рисков строительства. По мнению экспертов, это может привести к повышению не только прозрачности рынка, но и цен на жилье.

Как работает ФЗ № 214

Десять лет назад, 1 апреля 2005 года, вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он позволяет покупателю приобрести у застройщика недвижимость в самом начале работ — в этом случае квадратный метр жилья может стоить гораздо дешевле, чем в доме, который уже построен. По тому же 214-му закону застройщик вправе привлекать деньги граждан на любом этапе строительства. Но стремление получить квартиру по выгодной цене может обернуться для покупателей риском пополнить ряды "обманутых дольщиков"— их волна захлестнула рынок в кризисные годы, когда многие застройщики обанкротились

Законодатель отреагировал принятием нового Федерального закона № 294-ФЗ"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации«. Этот документ, который вступил в силу 1 января прошлого года, предусмотрел меры дополнительного обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками— возможности получить гарантию банка на привлеченные средства граждан, застраховать ответственность в коммерческой страховой компании или стать членом некоммерческого Общества взаимного страхования ответственности застройщиков (ОВС). Его участники объединяют свои взносы в единый фонд, и если какая-либо из строительных компаний не исполнит свои обязательства перед дольщиками, то ущерб будет возмещен из «общего котла». А если застройщик обанкротится, то гражданин, заключивший с ним договор долевого участия, вернет свои деньги в течение месяца после того, как представит документы, подтверждающие наступление страхового случая.

Легко ли получить гарантию банка?

Изменения законодательства оказались достаточно эффективны — с тех пор число обманутых дольщиков к началу этого года сократилось до 60 000 чел., как заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн на всероссийском форуме «Долевое строительство: десять лет практики применения закона». На аналогичном форуме, состоявшемся годом ранее, депутат упоминал о 80 000 чел.

Большей частью сокращение произошло благодаря страхованию ответственности застройщиков. Банковскую гарантию они используют реже, так как получить ее — трудоемкое занятие.

Ведь банки предъявляют к застройщикам довольно жесткие требования — проводят анализ их финансово-хозяйственной деятельности, смотрят на количество уже построенных объектов, опыт в строительстве жилого фонда и пр. Кроме того, и сами банки, согласно ФЗ № 214, должны соответствовать ряду критериев. Чтобы выдавать банковские гарантии, кредитная организация обязана иметь соответствующую лицензию Банка России, вести профильную деятельность не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере, превышающем 200 млн руб, а ее собственные средства должны составлять более 1 млрд руб. Центробанк также не должен предъявлять к ней требования о проведении финансового оздоровления, и по существующим сегодня правилам застройщик должен оформить банковскую гарантию до момента государственной регистрации договора с первым дольщиком.

О трудностях с получением гарантии говорят и эксперты. Если застройщик получает гарантию с целью обеспечения обязательств перед дольщиками, он должен получить ее у банка, отвечающего требованиям 214-ФЗ. "Под требования закона проходят только крупные и средние банки, которые обладают достаточным уровнем капитализации и имеют возможность диктовать застройщикам собственные условия, тем более что застройщик в этой ситуации заинтересован гораздо больше. В связи с этим первая сложность связана непосредственно с поиском и выбором банка — так, год назад екатеринбургский застройщик поделился информацией, что на Урале нет ни одного местного банка, способного выдать гарантию под долевое строительство. Вторая сложность состоит в том, что большинство застройщиков считает процесс получения банковской гарантии под долевое участие трудоемким в том числе и с юридической точки зрения — например, банковская гарантия должна быть выдана под каждый конкретный договор долевого участия.

При этом,банковские гарантии для застройщиков Москвы стали практически недоступными, подорожав за год в несколько раз. А тот выход, который придумали московские власти, еще сильнее осложнит строителям жизнь, считает он.

В настоящее время стоимость банковских гарантий выросла до 12 % от цены контракта- это непомерно удорожает строительство в Москве для городских нужд. Еще год назад гарантия банка была всего 1%. В этих условиях застройщики смогут строить только объекты эконом-класса. Банкиры в настоящее время не готовы давать гарантии под любые проекты. Доступ к гарантиям почти для всех оказался закрыт, и из московских застройщиков смогут выжить единицы. Москва же временно отказалась от банковских гарантий: обязательства поставщиков будут обеспечиваться переводом контрактов на казначейское исполнение. Если цена контракта более 500 млн руб, в контракте прописывается условие о перечислении авансовых платежей на лицевой счет в департаменте финансов. При этом подрядчик открывает счет в Московском казначействе, через него должны идти расчеты по контракту. И хотя для строителей схема будет выгодной, она поставит их деятельность в более жесткие рамки и сузит им поле для маневра«,— подводит итог юрист.

Дольщиков защитят по-новому

Из-за всех этих трудностей застройщики чаще выбирают страхование ответственности. Но, по словам вице-премьера, дальнейшие изменения законодательства будут направлены на то, чтобы покупатели работали с застройщиками именно через банки — помимо использования уже известной банковской гарантии, с 1 января 2016 года планируется ввести схему тройного взаимодействия застройщиков, покупателей и кредитных организаций. В этом случае деньги дольщиков будут зачисляться на спецсчета в банках, а оттуда распределяться на проектное финансирование, что позволит вовремя завершить строительство.

Предполагается, что новая схема будет надежнее защищать дольщиков в отличие от «простого» долевого строительства. При новой конструкции дольщики практически выбывают из инвестирования строительства, их средства находятся на счетах банка и после завершения стройки идут на ее оплату.

Это исключает случаи, когда дольщик, вложивший средства в строительство, не получает ни квартиру, ни деньги. Если застройщик не достоит дом, то дольщик сможет получить свои деньги, которые находятся в банке, ему не придется их выбивать из застройщика. Финансирование строительства планируется осуществлять силами самих банков — возможно, оно будет поэтапным

Юристов волнуют вопросы эффективности предлагаемой схемы. Главный из них, — определение критериев, по которым денежные средства будут передаваться девелоперу. Немаловажен порядок согласований и оперативность — в случае необходимости дополнительного времени на согласования внутри банка или между сторонами, это может существенно увеличить срок реализации проекта (средний срок которых — 18 месяцев от этапа нулевого цикла), говорит он. "Для застройщиков также ситуация не до конца прозрачна: с одной стороны, банк защищает их интересы и контролирует денежные потоки, с другой — будут ли дольщики готовы передавать денежные средства конкретному банку? Ведь на рынке много девелоперов с прекрасной репутацией и большим количеством успешно реализованных объектов. А появление в данном случае третьей стороны может внести еще большую неопределенность в сделку.

Пока нет ответа и на вопрос, будет ли данная деятельность банков платной.

Если да, это повлечет дополнительную финансовую нагрузку на девелопера, а в итоге приведет к удорожанию продукта для покупателя. В результате может произойти сильное падение спроса на первичном рынке недвижимости, а поскольку российская экономика еще не только не пережила кризис, но и ожидает его усиления как раз в 2016 году, данные нововведения могут просто обрушить рынок недвижимости, а уж никак не поддержать его рост.

С тем, что после ликвидации института долевого строительства темпы застроек резко упадут, солидарны многие профессионалы рынка.

Сегодня до 50 % всех многоквартирных домов в РФ строятся именно по такой схеме, и в случае принятия закона все мелкие застройщики просто исчезнут с рынка. Это объясняется тем, что у них нет возможности вести строительство на свои средства, а банковская гарантия им не по карману из-за высокого процента. Да и, откровенно говоря, до сих пор сами банки неохотно их выдавали, уж слишком много рисков и для них.

Многие юристы сходятся во мнении,что инициатива законодателей немного опоздала и принимать меры было необходимо в 2003— 2005 годах, когда по стране прокатилась первая волна обманутых дольщиков; сейчас ФЗ-214 относительно надежно защищает инвестиции граждан. А сегодня этот законопроект в первую очередь будет на руку крупным застройщикам, которые могут себе позволить вести строительство без привлечения денег дольщиков. Также, по мнению юристов, инициатива выгодна банкам— до сих пор застройщики не торопились страховаться банковским поручительством, а судя по материалам совещания, с 1 января 2016 года участие банка в страховании будет обязательным. Среди отрицательных последствий для приобретателей недвижимости называют и неизбежное повышение цен.

Адвокат Владислав Поплавский